空き家所有者が現在居住している住宅の建築時期は、いつごろなのでしょうか？
国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査報告書」において、空き家所有世帯が現在居住している住宅の建築時期（N＝1,381千戸）のデータは、所有者自身の生活基盤や「住み替え・実家の相続」に関わる背景を読み解く上で非常に重要な指標です。
このデータに基づいた調査結果の概要と、そこから導き出される考察を以下に整理します。
また、相続した物件が空き家になる前に、未然に防ぐ方法には何があるのでしょうか？
調査結果：所有世帯が居住する住宅の建築時期（Ｎ＝1,381 千世帯）
所有世帯が実際に暮らしている住宅の建築時期は、「1991〜2000年（バブル崩壊後〜平成初期）」が約26%で最多となっています。
1970年以前：8.8%
1971〜1980年：14.7%
1981〜1990年：18.8%
1991〜2000年（最多）：25.9%
2001〜2010年：18.5%
2011年以降：13.4%
調査結果からの考察
1. 所有者のライフステージと「実家相続」のタイミング
- 団塊・ポスト団塊世代の持ち家取得時期と一致
- 最多である「1991〜2000年」に自宅を建てた（または購入した）層は、現在60代後半〜70代のシニア層に達しています。
- この世代はちょうど「自身の親（80代〜90代以上）の死亡や施設入所」に伴い、実家を相続するタイミングと完全に重なります。
- 二拠点管理の限界
- 自身も築25〜35年ほどの自宅（メンテナンスが必要になり始める時期）を抱えているため、相続した実家の管理にまで手が回りにくく、空き家が放置されやすい背景がうかがえます。
2. 自宅の耐震性と「実家（空き家）」への意識差
- 新耐震基準（1981年以降）に住む所有者が主流
- 所有者が居住する住宅の約7割は1981年以降（新耐震基準導入後）に建築されたものです。
- 一方で、彼らが相続等で取得した「空き家」の多くは1980年以前の旧耐震基準の木造住宅（腐朽・破損あり）である割合が高い傾向にあります。
- 「住み替え」の選択肢から外れる
- 自身が比較的新しく安全な基準の住宅に住んでいるため、「利便性や安全性の劣る古い実家（空き家）に移り住む」という選択肢が最初から排除されやすく、結果として「使用目的のない空き家」化を加速させています。
3. 将来的な「空き家の二次連鎖（二次相続問題）」のリスク
- 20〜30年後にやってくる次の空き家危機
- 現在、空き家を所有している世帯の自宅（1991年〜2010年建築の約45%）は、現時点では市場価値がある「現役の住宅」です。
- しかし、これらの所有者がさらに高齢化し、次の世代（現在の30代〜40代の子世代）が相続する頃には、「平成期に建てられた郊外の戸建て」が一斉に空き家化する未来が予見されます。
- 昭和の築古物件だけでなく、平成建築の住宅の流通・処分スキームを今から構築しておく必要があります。
今後の対策
早期の親族間での話し合い（相続前対策）
- 自宅に一定の資産価値がある所有者ほど、実家の処分を後回しにしがちです。「被相続人が健在なうちの話し合い」を促す相談窓口の強化が不可欠です。
利活用のためのインセンティブ設計
- 旧耐震の空き家は市場流通が難しいため、解体して土地を流動化させるか、現代の基準（耐震・断熱）に合わせた大規模リノベーションを支援する政策が急務となります。
親が亡くなった後からでも、空き家になるのを防ぐ対策
親が元気なうちに死亡後の相続の相談ができるケースは多くなく、事後でも実現可能な対策が必要とされています。
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レガシー不動産のポイント
- 家財の処分費や改修費を賃借人が立て替えることにより、相続による多額の出費を抑えることができる
- 賃借人が立て替えた改修費等は、その後の家賃と相殺することにより、入居後の出費を抑えることができる
- 賃貸終了後は、相続不動産は改修済みの状態で相続人の元に戻る
- 賃借人は自分の好みに合った内装に改修した不動産を利用することが出来る
レガシー不動産
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