亡くなった親の家（実家）を相続登記する前に売却できるか？

亡くなった親の家（実家）は、原則として相続登記（名義変更）を済ませてからでないと売却できません。亡くなった方の名義のままでは、不動産の売買契約や所有権移転ができないためです。ただし、実務上は「相続人名義への登記と同時に購入者への所有権移転登記を行う」という形で進めることもあります。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

また、親が亡くなった後からでも、空き家になるのを防ぐ方法には何があるのでしょうか？

売却前にしておくべきこと

遺言書の有無を確認：公正証書遺言・自筆証書遺言〈法務局保管なら検索可〉
相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式を収集
遺産分割協議：誰がその不動産を相続するか、または売却して代金を分けるかを話し合う
遺産分割協議書の作成：相続人全員の実印・印鑑証明が必要
相続登記：法務局で所有権移転登記
境界確認・測量：境界が不明確だと売却時にトラブルになりやすい
建物・敷地の状態確認：空き家の場合は特に劣化状況の確認
相続税申告の要否確認：基礎控除:3,000万円+600万円×法定相続人数
家の中の片付け：遺品整理を行い、家具や不要な荷物を撤去します。

相続手続きの流れ

相続人・遺言の確認
遺産分割協議 → 協議書作成(共有名義にするか、代表者名義にするかを決定)
相続登記の申請(法務局)
不動産会社に査定依頼・媒介契約
売却活動・買主との売買契約
決済・引渡し(所有権移転登記は買主名義へ)
譲渡所得税の確定申告(売却の翌年2〜3月)

注意点

相続税申告期限は10か月。申告が必要な場合は売却より前に済ませる必要があることが多い
取得費加算の特例:相続税を払った人が、申告期限から3年10か月以内に売却すると、取得費に一定額を加算でき譲渡所得税を軽減できる
空き家の3,000万円特別控除:被相続人が一人暮らしだった家屋等、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円控除可能(適用要件が細かいため要確認)
取得費が不明な場合、概算取得費(売却価格の5%)扱いとなり譲渡所得税が高額になりやすいので、購入時の契約書等をできる限り探す
共有名義で相続すると、売却には共有者全員の同意が必要
相続登記の義務違反: 期限内に登記しないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象になることがあります。
維持費の負担: 売却が遅れると、固定資産税や火災保険料などのランニングコストがかかり続けます。

よくあるトラブル

相続人の一人が売却に反対し、話がまとまらない
共有名義のまま放置し、後になって一部の相続人と連絡が取れなくなる(音信不通・海外居住など)
境界が未確定で、売却直前に隣地とのトラブルが発覚
空き家を放置した結果、老朽化が進み「特定空家等」に指定され固定資産税の優遇が外れる
遺言の内容と遺産分割協議の内容が食い違い、後で無効を主張される
取得費の資料がなく、想定より税負担が重くなる
相続登記を放置していて義務化後の過料対象になっていた

また、感情的なトラブルとして、以下のようなケースがあります。

遺産分割での意見の対立: 「売りたい人」と「残したい人」で意見が割れ、話し合いが進まない。
相続人同士の不仲: 連絡が取れなかったり、過去の感情的な対立から協議書に署名をもらえない。
売却後の分配トラブル: 売却代金の分け方（均等にするか、実際に介護した人が多くもらうかなど）で揉める。