亡くなった親の家（実家）を、相続登記（名義変更）する前に賃貸することは法律上可能です。
相続が発生した瞬間から、実家は「法定相続人全員の共有財産」となるため、全員の合意があれば登記前でも貸し出すことができます。
しかし、将来の売却やトラブル防止、さらに相続登記の義務化（3年以内の登記必須） を考慮すると、先に登記を済ませてから賃貸するのが最も安全な方法です。
以下に、登記前に賃貸する方法や、事前にすべきこと、流れ、注意点、トラブル対策を分かりやすく解説します。
また、親が亡くなった後からでも、空き家になるのを防ぐ方法には何があるのでしょうか？
相続登記前に貸せるのか
亡くなった時点で、家は相続人全員の共有状態（遺産共有）になります。遺産分割が済んでいなければ、誰が貸主になるかも決まっていません。
- 賃貸は「管理行為」にあたると解されており、原則として共有持分の過半数の同意があれば契約できます（民法252条）。ただし、短期賃貸の範囲（建物は3年以内）を超えると、より重い扱いになるとされます。
- 登記名義が故人のままでも契約書は作れますが、貸主として署名できるのは、権利を持つ相続人です。
- 実務では、不動産会社（管理会社）が登記名義人が故人のままの物件の取り扱いを断ることが多いです。融資・保険・火災保険の手続きでも支障が出やすいです。
賃貸前にしておくべきこと
- 相続人の確定：戸籍謄本を出生から死亡まで集め、法定相続人を確定する。
- 遺言書の有無の確認：自筆証書遺言があれば家庭裁判所の検認が必要（法務局保管分は不要）。
- 遺産分割協議：誰がこの家を取得するかを決め、遺産分割協議書を作る。賃貸で収益を得るなら、取得者を1人に決めるのが最も安全です。
- 相続登記（名義変更）：法務局で申請。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になり得ます。
- ローン・抵当権の確認：登記簿謄本（全部事項証明書）で確認。
- 建物の状態確認：雨漏り、シロアリ、設備、耐震性、残置物（家財）の整理。
- 火災保険の見直し：賃貸に出すと「居住用」から変わるため、契約内容の変更や、貸家用の保険への切替が必要な場合があります。
- 境界・越境・接道の確認（古い家では特に）。
賃貸への手続きの流れ
- 相続人・遺言の確認
- 遺産分割協議（賃貸収入を得る人を決める）
- 相続登記の申請（必要書類：遺産分割協議書、印鑑証明、戸籍一式、固定資産評価証明書など）
- 家財整理・修繕・ハウスクリーニング
- 不動産会社・管理会社に相談し、家賃相場や需要を査定
- 賃貸借契約の内容決定（普通借家か定期借家か）
- 入居者募集・審査・契約
- 賃料の受取口座を決め、確定申告（不動産所得）の準備
注意点
- 賃料は相続分に応じて相続人全員に帰属するのが原則です。遺産分割が終わるまでの賃料は、共有物から生じた果実として扱われ、その配分でもめることがあります（遺産分割後の賃料は取得者のものとする考え方もあります）。
- 税金：賃料は不動産所得として課税。相続税の申告期限（10か月以内）や、小規模宅地等の特例（居住用のままか、貸付事業用かで評価減の割合が変わる）にも影響します。賃貸に出すと居住用の特例（特定居住用）が使えなくなる可能性があるので、事前に税理士へ確認を。
- 固定資産税：賃貸すると軽減措置の対象が変わる場合があります。
- 空き家の売却を考えているなら：「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」は賃貸してしまうと使えなくなることがあります。将来の売却予定があるなら要注意です。
- 定期借家にするか：将来、売却や自分の居住に戻す可能性があるなら、期間満了で確実に終わる定期借家契約が向いています。普通借家は、貸主からの解約に正当事由が必要で、簡単に退去してもらえません。
よくあるトラブル
- 相続人間の対立：「貸すのに反対」「賃料の分け方に不満」「誰が管理するか」で揉める。
- 一部の相続人が勝手に貸してしまう：他の相続人の同意がないと契約自体の有効性が争われることも。
- 名義が故人のままで契約や融資が進まない：管理会社に断られる、リフォームローンが通らない。
- 入居後の修繕費の負担：古い家ほど雨漏りや給湯器故障が起きやすく、想定外の出費になる。
- 入居者トラブル：家賃滞納、近隣クレーム、原状回復をめぐる争い。
- 残置物の処分：故人の遺品を勝手に処分して、他の相続人とトラブルになる。
- 相続放棄や限定承認との矛盾：賃貸収入を得ると、相続を単純承認したとみなされるおそれがあります。相続放棄を検討中なら、賃貸は避けべきです。（借金の有無が不明な場合は特に注意）
「先に遺産分割協議と相続登記を済ませ、その後に賃貸する」のが、契約・税務・融資・トラブル防止のどの面でも最も安全です。時間がかかる場合は、相続人全員の書面同意を取ったうえで動くのが最低限のラインです。
親が亡くなった後からでも、空き家になるのを防ぐ対策
親が元気なうちに死亡後の相続の相談ができるケースは多くなく、事後でも実現可能な対策が必要とされています。
借りる人の支払い（立替え）で建物を改修し、賃貸物件として暫定的に物件を活用できるサービス「レガシー不動産」の利用により、空き家になることを未然に防ぐことが出来ます。
レガシー不動産のポイント
- 家財の処分費や改修費を賃借人が立て替えることにより、相続による多額の出費を抑えることができる
- 賃借人が立て替えた改修費等は、その後の家賃と相殺することにより、入居後の出費を抑えることができる
- 賃貸終了後は、相続不動産は改修済みの状態で相続人の元に戻る
- 賃借人は自分の好みに合った内装に改修した不動産を利用することが出来る
レガシー不動産
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